Phân khúc mặt bằng bán lẻ: Chưa hẳn đã “vượt khó”

12:07:03 | 12/3/2010

Năm 2009, các trung tâm thương mại đã vượt qua khủng hoảng kinh tế khá thành công, nhưng theo các chuyên gia kinh tế, bước sang năm 2010 mặc dù nền kinh tế đã có những bước hồi phục mạnh mẽ nhưng thách thức đối với các trung tâm thương mại là không nhỏ

Mặt bằng bán lẻ vẫn là mảng sáng trong bức tranh thị trường BĐS thương mại cho thuê trong thời gian vừa qua. Trong khi thị trường văn phòng, khách sạn và căn hộ cho thuê đi xuống, giá cho thuê và tỉ lệ lấp đầy đều giảm thì các trung tâm thương mại vẫn kinh doanh khá khả quan.

Báo cáo của các công ty tư vấn BĐS như Savills và CBRE cho thấy, các trung tâm thương mại ở Hà Nội và TP. HCM có tỉ lệ lấp đầy trên 90%. Tỉ lệ này, theo ông Trần Như Trung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu của Savills, sẽ luôn làm hài lòng các chủ đầu tư. Mức giá cho thuê ở các trung tâm thương mại vẫn duy trì khá ổn định, trung bình 80- 199 USD/m2/tháng ở những vị trí đẹp của trung tâm thương mại tại trung tâm thành phố; 35- 45 USD/m2/tháng tại các trung tâm thương mại ở ngoài trung tâm thành phố. Giá cho thuê cao nhất ở trung tâm TP. HCM đã lên đến 250 USD/m2/tháng và ở Hà Nội là 150 USD/m2/tháng.

Các thương hiệu nước ngoài hâm nóng thị trường bán lẻ

Một số trung tâm thương mại lớn sắp hoạt động trong năm 2010 như Vincom Center ở TP HCM hay Grand Plaza ở Hà Nội cũng có triển vọng kinh doanh sáng sủa. Theo CBRE, đơn vị tiếp thị Vincom Center, 80% trong 54.000 m2 tổng diện tích bán lẻ của trung tâm thương mại này đã được đăng ký thuê. Grand Plaza cũng đã cho thuê được 75% trong tổng số diện tích 18.000 m2 và càng gần đến ngày mở cửa (dự kiến vào 1.5.2010) thì tỉ lệ lấp đầy càng tăng. Bà Hoàng Hồng Vân, Giám đốc Tiếp thị của Grand Plaza cho biết, giá thuê tầng trệt của trung tâm thương mại này dao động từ 85- 95 USD/m2/tháng và giảm dần ở các tầng trên.

Dù không có nhiều nhà bán lẻ nước ngoài trực tiếp vào Việt Nam sau khi thị trường này mở cửa theo cam kết gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) như dự báo trước đó, nhưng các thương hiệu nước ngoài đã nhanh chóng thâm nhập thị trường thông qua các hợp đồng nhượng quyền. Theo Bộ Công thương, năm 2009 đã có 20 thương hiệu nước ngoài vào Việt Nam thông qua nhượng quyền thương mại, so với con số 17 của năm 2008 và 6 của năm 2007. Các thương hiệu này đều có nhu cầu thuê mặt bằng ở các trung tâm thương mại.

Nguồn cung ngày càng nhiều, áp lực cạnh tranh lớn

Nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ vẫn tăng khiến cho các nhà đầu tư không ngần ngại đổ vốn xây dựng thêm các trung tâm thương mại. CBRE ước tính, trong 3 năm tới, tổng diện tích các trung tâm thương mại ở Hà Nội sẽ tăng gấp 5 lần so với hiện tại (đạt khoảng 510.000 m2) và ở TP. HCM sẽ tăng 7 lần (đạt khoảng 740.000 m2).

Song nguồn cung tăng khiến cho việc cạnh tranh thu hút khách thuê sẽ gay gắt hơn. Đặc biệt, các trung tâm thương mại ở khu vực ngoại thành sẽ phải đối mặt với nguy cơ không cho thuê hết diện tích giống như Saigon Paragon ở TP. HCM và The Garden ở Hà Nội thời gian vừa qua.

Ông Nathan Cumberlidge, Giám đốc kỹ thuật của Công ty tư vấn BĐS Colliers International tại Hà Nội cho rằng, nguồn cung dồi dào trong 5 năm tới có thể gây áp lực lên giá cho thuê. Do đó, các nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ xu hướng thị trường để đảm bảo khả năng thu hút khách thuê cũng như khách mua sắm trong tương lai thì mới có thể giữ được giá cho thuê cao. Thực tế cho thấy, nếu một trung tâm thương mại không thiết kế, bố trí gian hàng và pha trộn khách thuê hợp lý thì dù vị trí đắc địa cũng có thể thất bại.

Tràng Tiền Plaza là một ví dụ. Tọa lạc giữa trung tâm Hà Nội, trong một khu vực hành chính và thương mại sầm uất, nhưng những năm qua tình hình kinh doanh của Tràng Tiền Plaza vẫn èo uột do gian hàng được bố trí giống như bách hóa tổng hợp và cơ cấu khách thuê nghèo nàn. Trung tâm thương mại này đang phải cơ cấu lại để tăng hiệu quả kinh doanh.

Ông Cumberledge cho rằng, một dự án bán lẻ thành công cần phải có sự pha trộn các hệ thống cửa hàng với rạp chiếu phim, siêu thị, khu giải trí… Và điều quan trọng không kém là phải thu hút được các nhà bán lẻ chủ chốt, có tiếng tăm để kéo theo các nhà bán lẻ khác và khách mua sắm. Chiến lược này đã được trung tâm thương mại The Garden áp dụng thành công. The Garden khá vắng khách kể từ lúc khai trương cách đây nửa năm, nhưng gần đây lượng khách mua sắm đã tăng dần lên nhờ thu hút được khách thuê có thương hiệu là Big C để mở một siêu thị rông 3.000 m2 dưới tầng hầm.

Ông Mark Farquhar, Giám đốc Dịch vụ bán lẻ của Savills, thì khuyên các nhà đầu tư trung tâm thương mại nên chú ý hơn đến khuynh hướng tiêu dùng trong tương lai để thiết kế trung tâm thương mại hợp lý. Chẳng hạn, gian hàng ở các trung tâm thương mại hiện nay tại Việt Nam chỉ khoảng 70- 100 m2, nhỏ hơn nhiều so với ở Singapore, Malaysia, Thái Lan. Như vậy, liệu những gian hàng nhỏ ở Việt Nam hiện nay có đáp ứng được nhu cầu của các nhà bán lẻ trong tương lai? Ông Faquhar khuyên các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ nhu cầu của các nhà bán lẻ trước khi làm việc với các kiến trúc sư. Bởi nguyên tắc cơ bản trong kinh doanh trung tâm thương mại là phải xem khách thuê mục tiêu như một bộ phận chính của nhóm thiết kế.